房地产策划文案集锦

　　在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。

　　房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多 地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

　　一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

　　一、研展部分

　　1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

　　2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

　　3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。

　　4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

　　5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

　　二、企划部分

　　包括：

　　1、广告总精神。

　　2、诉求重点。

　　3、np稿标题初拟。

　　4、媒体计划。

　　三、业务部分

　　主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

　　完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

　　(1)纯代理;

　　(2)代理(即包括广告);

　　(3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

　　总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。

　　“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

　　成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功!策划工作中应把握以下关键要点：

　　一、 定位(市场定位、产品定位及规划设计等)

　　你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

　　二、 时机(投资开发的时机)

　　投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;“爵大厦、中时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

　　三、 位置(项目开发所在的地理位置)

　　位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

　　在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

　　其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。

　　做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的!

房地产策划文案集锦

　　一、时间：年月日上午。

　　二、地点：售楼中心现场。

　　三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。

　　四、拟邀贵宾：市有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。

　　五、拟邀媒体：电视台、xx日报、新闻台等。

　　六、预定目标：对外传达开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大社会知名度和美誉度，体现完美前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立xx地区X房地产开发有限公司用心良好的社会形象，并融洽与当地职能部门、客户及供应商的关系。

　　七、会场布置：

　　1、台区：台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“开盘庆典仪式”。

　　2、签到处：来宾签到处设置在台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。

　　3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。

　　4、贵宾休息区：可放在售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。

　　八、开盘活动要点：

　　1、室内外表现

　　1)彩旗(彩条)

　　2)在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。

　　盆景花卉

　　在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。

　　3)气拱门、气球

　　在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。

　　2、现场表演活动资料：

　　1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。

　　2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。

　　3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着完美的发展前景。

　　3、开盘促销活动配合：

　　以“1000元当10000元，不买房也能够简单赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，构成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。

　　活动文案如下：

　　为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房VIP卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房VIP卡每张卡统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款，购房VIP卡系无记名卡，可自由转让。

　　抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由xx市公证处全程公证。

　　现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始理解排队。

　　本公司将于20xx年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。

　　获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。

　　“购房VIP卡”在购房兑换时，务必与购卡收据一并出示，方为有效。

　　活动规定：参与者务必年满18岁以上，具有完全民事行为潜力，持有效身份证明的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)

　　购房VIP卡售出不退，购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时间期限此卡作废，不予兑换。能够自由转让，转让价格自定。

　　购房VIP卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。

　　本次活动对团购客户无效。

　　4、筹备工作：

　　1)拟定与会人员。于月日向与会领导发出请柬。

　　2)提前准备好请柬，并确认来否回执。

　　3)提前5天向气象局获取当日的天气状况资料。

　　4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

　　5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。

　　6)做好活动现场的`礼品、礼品袋

　　7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。

　　5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。

　　6、人员安排：

　　1)预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。

　　2)工作人员15名;

　　3)公司工作人员30名;

　　九、仪式流程：

　　09：00-09：30所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。

　　09：30-09：50来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。

　　09：50-10：00贵宾由礼仪小姐引入会场。

　　10：00-10：08仪式开始主持人开场白介绍贵宾。

　　10：08-10：13公司总经理致欢迎词。

　　10：13-10：25舞狮表演。

　　10：25-10：35领导致辞、公司投资方代表致辞。

　　10：35-10：50主持人邀请领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式到达高潮。

　　10：50-11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

　　11：00客户签约，开盘销售活动正式展开。

　　十、媒体计划：

　　1、报纸广告

　　27日、28日、30日在《xx日报》第x版刊登整版广告，告知开盘的信息。

　　2、电视广告

　　电视台录制开盘录像，制成VCD，作为开盘活动的资料。并由电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的状况，进一步扩大宣传。

　　3、电台广告

　　在开盘前后两个月播出开盘的信息。

　　4、印刷品广告

　　楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。

　　十一、广告预算

　　1.《xx日报》27、28、30日整版x元

　　2.电视台录制开盘录像及新闻报道x元

　　3.电台广告宣传x元

　　4、开盘仪式场地户外广告管理处审批x元

　　5、礼仪公司各项费用x元

　　(含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金)

　　6.气球(开盘现场及市区主干道)x元

　　7.鲜花盆景租赁x元

　　共计x元

　　贵州演艺策划传媒有限公司

　　贵州演艺策划传媒有限公司业务范围：

　　1.专业文艺演出：大型演唱会、文艺晚会、电视综艺节目制作

　　2.各式商务演出：公司晚会、会议演出、新年联谊活动

　　3.新闻发布会、时装展示会、产品推介会及商务促销露演

　　4.各种会议服务、展览展示

　　5.礼仪庆典：开业庆典、周年庆典、开工奠基剪彩仪式及剪彩仪式等

房地产策划文案集锦

　　一、市场背景：

　　汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。

　　汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

　　所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新xx届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

　　二、竞争对手分析：

　　由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

　　1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？

　　2、在汉沽我们的间接竞争对手？

　　在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：

　　绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁。

　　绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

　　三、竞争项目基本信息：

　　1、项目名称规划面积销售均价基本情况

　　绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。

　　滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。

　　井田·蓝月湾6万平方米20xxl型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。

　　分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。

　　2、楼栋售出率分析

　　在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。

　　四、已购客户分析

　　1、付款方式分析

　　分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。

　　2、年龄结构分析

　　分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。

　　3、行业分析：

　　分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。

　　4、居住区域分析：

　　分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。

　　五、产品前期市场推广简要分析

　　在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。

　　在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。

　　六、分析总结

　　我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：

　　市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20xx年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。

　　我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中杀伤力的项目。

　　在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。

　　产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是的，不能单就一个方面说我们的产品是的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。

　　虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。

　　消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。

　　同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。

房地产策划文案集锦

　　一、时间

　　五一

　　二、地点

　　售楼中心现场。

　　三、人员

　　工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。

　　四、拟邀贵宾

　　市有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。

　　五、拟邀媒体

　　电视台、xx日报、新闻台等。

　　六、预定目标

　　对外传达开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大社会知名度和美誉度，体现美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立xx地区xx房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地职能部门、客户及供应商的关系。

　　七、会场布置

　　1、台区：

　　台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为开盘庆典仪式。

　　2、签到处：

　　来宾签到处设置在台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。

　　3、礼品发放区：

　　届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。

　　4、贵宾休息区：

　　可放在售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。

　　八、开盘活动要点

　　1、室内外表现。

　　(1)彩旗(彩条)。

　　(2)盆景花卉：在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。

　　(3)气拱门、气球：在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。

　　2、现场表演活动内容：

　　(1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。

　　(2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。

　　(3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着美好的发展前景。

　　3、开盘促销活动配合：

　　以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。

　　活动文案如下：

　　(1)为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于xx月xx日现场发售购房VIP卡张，并免费赠送抽奖卡张。购房VIP卡每张卡统一售价xx元，卡面值分别为xx元、xx元、xx元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款，购房VIP卡系无记名卡，可自由转让。抽奖卡奖品设置为购房券xx元xx名，购房券xx元xx名、物管费xx元xx名，均可冲抵房款，品牌电饭煲xx个，品牌电熨斗xx个，中奖率%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由xx市公证处全程公证。

　　(2)现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，xx月xx日早上6：00开始接受排队。本公司将于20xx年xx月xx日上午8：00开始发送“排号出入卡”。获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。

　　(3)“购房VIP卡”在购房兑换时，必须与购卡收据一并出示，方为有效。

　　(4)活动规定：参与者必须年满18岁以上，具有完全民事行为能力，持有效身份的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)。购房VIP卡售出不退，购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时间期限此卡作废，不予兑换。可以自由转让，转让价格自定。购房VIP卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。

　　(5)本次活动对团购客户无效。

　　4、筹备工作：

　　(1)拟定与会人员。于xx月xx日向与会领导发出请柬。

　　(2)提前准备好请柬，并确认来否回执。

　　(3)提前5天向气象局获取当日的天气情况资料。

　　(4)落实管辖范围内的`保安指挥和负责秩序工作。

　　(5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。

　　(6)做好活动现场的礼品、礼品袋

　　(7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。

　　5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。

　　6、人员安排：

　　(1)预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。

　　(2)工作人员15名;

　　(3)公司工作人员30名;

　　九、仪式流程

　　1、9：00—9：30所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。

　　2、9：30—9：50来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。

　　3、9：50—10：00贵宾由礼仪小姐引入会场。

　　4、10：00—10：08仪式开始主持人开场白介绍贵宾。

　　5、10：08—10：13公司总经理致欢迎词。

　　6、10：13—10：25舞狮表演。

　　7、10：25—10：35领导致辞、公司投资方代表致辞。

　　8、10：35—10：50主持人邀请领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。

　　9、10：50—11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

　　10、11：00客户签约，开盘销售活动正式展开。

　　十、媒体

　　1、报纸广告。

　　xx日、xx日、xx日在《xx日报》第x版刊登整版广告，告知开盘的信息。

　　2、电视广告。

　　电视台录制开盘录像，制成VCD，作为开盘活动的资料。并由电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的情况，进一步扩大宣传。

　　3、电台广告。

　　在开盘前后两个月播出开盘的信息。

　　4、印刷品广告。

　　楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。

房地产策划文案集锦

　　一、 项目形势分析

　　1、 市场趋势

　　深圳房地产市场经历了若干次起起落落，应该说是越来越成熟。成熟的标志之一，消费者在购房时重视楼房附加值，而不是仅把价格、面积、位置作为决定购买与否的因素，也就是说，今天的购楼者中，不乏愿意多花一些钱买环境、买安全、买品味、买感觉的人;成熟的标志之二，消费者在购楼时越来越重视品牌，这在购买期楼时尤为突出，深圳房地产市场同样经历过鱼龙混杂、一哄而上的阶段，但优胜劣汰

　　是大势所趋，消费者心进里很清楚信誉好的品牌，有实力的公司，能给他们长久的保证。

　　2、深圳房地产市场需要什么样的楼盘：

　　鲜明的品牌个性

　　鲜明的概念主题

　　鲜明的“居住”观点

　　3、周边主要竞争楼盘广告策略分析

　　万科四季花城

　　万科四季花城算得上本片区的领导品牌，造势是四季花城成功的亮点。

　　1、推广主题：

　　有一个美丽的地方

　　2、阶段性推广策略：

　　造势期：万科在建一座城

　　利用万科的品牌形象和实力渲染超大规模的小区概念; 亮相期：有一个美丽的地方

　　万科将澳洲的一座小镇搬到了深圳，这个小城洋溢着浓郁的异国情调，非常美丽，造成消费者心理上的期待;

　　强销期：美一刻、美一生

　　拥有美丽的四季花城，就拥有美丽的一生，强大的心理诱惑力促成购买决定。

　　滚动销售期：美一方水土，美一方人

　　美丽小城已经建成，小城美好的生活已经开始，让观望的人群加入购买的行列。

　　传播特征：

　　报纸媒体密集的造势宣传、车身广告和路牌广告的户外曝光、现场包装的细致入微、公关活动的紧密配合，一系列的整合性宣传紧扣主题，层层推进，验证了营销就是传播的理论。

　　广告优劣势分析：

　　四季花城的广告成功得益于万科的品牌资产和前期充分的造势，但这种“豪门宴”需要强大的广告预算支持。

　　中海怡翠山庄

　　中海怡翠山庄是本片区外销楼盘的佼佼者，因成功导入5+2度假生活模式而获得销售上的成功。

　　1、推广主题：

　　都市里的田园度假村

　　2、阶段性推广策略：

　　造势期：我的家，我的公园

　　利用家就在公园里，以小区内3万平方米的峡谷公园作切入市场的强势卖点，打规划牌;

　　亮相期：5+2度假生活模式

　　以鲜活诱人的生活方式造成心理向往，先卖生活方式再卖楼，以超前的生活理念引导消费;

　　强销期：山环怡翠异国风情 五彩社区缤纷生活

　　以异国风情和缤纷生活为主诉求点，紧扣度假生活主题，配以展销等促销动作，促成购买行动。

　　传播特征：

　　中海怡翠山庄的传播特征最突出的亮点体现在媒介特征的充分应用上，度假生活需要直观的现场感，生活方式的引导需要充分的理性支持，他们就利用电视媒体的现场感和报纸广告丰富的信息量为主打媒体，并利用展示中心现场的一种高科技设备“千里眼”将空间的距离拉近，制造“身临其境、心在其中”的体验效果。 广告优劣势分析：

　　中海怡翠山庄的广告，同样利用中国海外在港人心目中的品牌形象和目标群体购买心理准确把握的基础上，以新颖的概念和到位的媒介应用达到销售的目的，但在广告表现上略显创意性不足，传播效果未能扩大。

　　风和日丽

　　风和日丽是最近本片区楼盘中杀出的一匹黑马，他的一鸣惊人是因为在多元化社区生活中注入了一阵和谐的清风。

　　1、推广主题：

　　和谐的民风

　　2、阶段性推广策略：

　　亮相期：风和日丽的生活，是自己的

　　我的小城 风和日丽

　　中低收入阶层该享受一种什么样的文明生活方式?暖洋洋的阳

　　光柔柔的风，真情的笑脸爽朗的心情，和谐、自然的生活味触手可及，心理上认同自然“振臂一呼，应者云集”。

　　传播特征：

　　虽然风和日丽未经前期炒作，但依然一鸣惊人，其销售策略和品牌包装功不可灭，在媒介选择上，则选用成本相对较小但到达率高的媒介组合，利用户外、VCD光盘、有特色的宣传资料、报纸广告相结合，小预算大效果。

　　由以上主要竞争楼盘的广告策略分析可以看出，市外楼盘正是迎合“工作在市内，生活在市外”的居住理念，凡是符合自然、休闲的消费潮流，并且能满足消费者对美和人性化的价值取向，自然就会赢得热烈的追捧。

　　4、自身优劣势分析：

　　优势：

　　(1)、整个小区围绕着丰泽湖为主题，以天然湖为主题的会所，利用这一条件作为独特卖点。

　　(2)、小区范围三面环山，一面临湖，环山抱水和天然不可再生的自然湖，便成为环境的一大优势。

　　(3)、靠近市区，邻近关口，随着二线关外扩，地域本身将成为关注和炒作的热点，地块价值将随之抬升。

　　(4)、交通较便利，地铁四号线的经过，将使其成为地铁沿线物业。

　　劣势：

　　(1)、新盘，知名度不高

　　(2)、周边微利房和农民房居多，规划和环境均欠佳。

　　(3)、周边配套不尽完善，基本无上档次的配套设施。

　　(4)、楼盘所处区域高品质楼盘林立，并且规模较大，竞争激烈。 从以上优劣势分析可知：在深圳地产物业向集约化发展的大背景下，“丰泽湖山庄”的优势并非能强大到吸引潜在客户产生购买行为的地步。

　　5、“丰泽湖山庄”目标市场分析

　　目标市场构成：

　　1、 二次换房的2+1家庭

　　2、 客户

　　3、 珠三角欲在深圳置业的客户

　　市场重点放在二次换房的2+1家庭

　　潜在客户购买动机

　　潜在客户在经过深圳多年的打拼之后，已经拥有属于自己的小天地，但随着经济条件的改善，加之小孩的长大，事业小有成就，家庭稳定，开始注重个人及家人的健康和更有质量的生活。

　　关口物业离市区近，亦具有自然优美的环境条件，空气好，价钱比较合理，还可以成为真正的深圳人(可入深圳蓝印户口)。

　　目标市场购买特征

　　感性、注重价格价值比

　　目标市场购群体特征

　　年轻有为，一般三口或四口之家，乐于享受生活，注重生活品质，经济收入中高水平。

　　结论：“丰泽湖山庄”目标市场的范围相对较宽。在生活形态上表现一定的同质性。广告针对这一阶层的潜在客户的生活及心理特征进行攻心战，激起好奇与共鸣，塑造“丰泽湖山庄”的美誉度。

　　二、形象定位及发展思路

　　1、形象定位

　　根据对“丰泽湖山庄”的先天条件分析，我们认为应在整体策划中扬长避短，积极改善不利条件，把“丰泽湖山庄”定位为深圳独具特色的“深圳人的健康休闲家园”。

　　定位关健语句：丰泽湖畔 健康相伴

　　2、支持点：

　　目标消费者凭着自己对生活的理解、对家庭的关注，希望购买的不仅是住宅，更是一种全新的生活。也就是说，他们在购买住宅的时候得到了高附加值，与以往不同的享受自然健康的人生。

　　丰泽湖山庄中的园林设计、会所等都围绕自然健康来展开，正面得天独厚的湖泊恰恰为园林设计创造了独特先天优势。

　　4、 命名原则：

　　1、 有韵味

　　2、 独特，并且与项目相关

　　3、 易于识别、朗朗上口

　　4、 容易产生正面的、美好的联想

　　备选方案

　　湖光山色 丰泽世家 映湖山庄 倚湖雅轩 湖堤湾畔 花港观鱼

　　5、形象推广原则：

　　逐步提升原则：

　　不求一口吃成大胖子，而是分阶段逐步提升品牌形象，首先树立“健康休闲家园”这一独特居住概念，再到各硬件软件配合此概念的积累。树立一个概念楼盘需要的是各方面的支持和配合更需要的是贯彻到底。

　　形象与促销相结合原则：

　　在广告规划上注意长期品牌形象塑造与短期促销推广手段合理穿插结合，在具体广告表现上也要注意品牌形象与销售信息相得益彰。

　　4、形象发展思路

　　我们的目标——通过一定时间的培养，将丰泽湖山庄塑造成以享受健

　　康、增值生命为标识的品牌小区。

　　我们的对象——追求健康生活、向往自然、生态氛围的中高收入阶层居家，这一阶层在深圳的人数占主导地位，他们的共同特征是：有自己的生活经历、生活主张，越来越注重自我及家人的健康、希望拼搏之余也能自我调节身体健康状态，崇尚休闲的生活，爱思考、感情丰富。

　　我说什么 ——在这里，你可以享受健康、自然清新的生命，在这里生活使你每一天都充满着与众不同的活力，可以精神百倍地迎接新的挑战。

　　我们怎么说 —— 用丰泽湖山庄中的自然稀缺、不可再生的环境特征和诸多硬性设施及软性氛围，表现健康休闲的家园，以小喻大，逐步建立丰泽湖山庄健康休闲的品牌个性。

　　我们的支持点——目标消费群对生活有自己的主张，有更高的要求，他们在讲究自我与个性的同时，更追求健康休闲的生活品味、居住氛围，丰泽湖山庄正好可以满足他们这方面的需求(硬件与软件)。 时间选择 —— 在丰泽湖山庄初建阶段就贯彻此概念，无疑有利于在前期就着手品牌积累与硬软件建设的配合。

　　三、广告策略：

　　配合健康休闲概念，打概念牌：

　　1、 健康休闲、舒适宜人、空气清新的环境、有自然天成的丰泽湖、有湖光山色主题式会所每一天都享受最自然的健康生活，直指目标顾

　　客关怀自我的潜意识，暗示现代人的“劳逸结合、健康、休闲”的生活价值观和对未来美好生活的向往。

　　2、 强调楼盘在规划设计中所走的健康休闲路线，说明发展商为营造现代人居环境所具有的实力和精品意识。

　　3、 突出价格和价值比，营造心理价格和购买价格上的势能，使目标消费者明白可以凭有限的经济条件，同样能享受健康超前的生活方式。

　　4、配合楼盘高开低走的销售策略。

　　四、广告推广分期

　　广告分期原则：

　　以外围推动整体广告推广攻势

　　避开楼花的不利因素，从软广告到硬广告，旨在加强对持币观望者的说服力，使其对丰泽湖山庄的印象日益浓厚。保持不间断的见报率随时发布楼盘的工程进度，着重宣传发展商“先造环境再建楼”的理念，各分期保持一定的广告保温水平，使人们在销售时期也无法忘记丰泽湖山庄坚持不变的楼盘基本概念

　　广告分期

　　前期亮相期(亮相期)

　　诉求重点：

　　周边环境及主题概念

　　总体描述“丰泽湖山庄”的自然环境，发展商的开发理念。以新闻炒

　　作的形式引起关注。

　　新闻标题：(略)

　　内部认购期(造势期)

　　经过前期炒作的预热期，结合丰泽湖山庄市区展示中心的开放，以一次别开生面的公关活动作引子，掀开“丰泽湖山庄”的神秘面纱。 建议采用报纸媒体，以下两个设问作为开篇：

　　A、想一想，未来的健康生活到底是什么样子?

　　B、想一想，未来我们将住在那里?

　　开放日之后，公汽车身、户外路牌随即跟进

　　广告语：(略)

　　公开发售期(强销期)

　　强销期主要以报纸和电视广告为主，理性诉求和感性诉求相互推动，掀起购买高潮。

　　内容规划：

　　1、公开发售日

　　标题：(略)

　　持续销售期(扫尾期)

　　标题：(略)

　　电视广告 CF脚本(待定)

　　各分期策略重心：

　　(亮相期) (造势期) (强势期) (扫尾期)

　　内部认购期 公开发售期 持续销售期

　　推出楼盘主题概念扩大楼盘知名度 主推楼盘主题概念继续扩大知名度传达规划细节吸引看楼者注意 巩固楼盘知名度细节强化、加深印象形成看楼人流制造紧迫感促成购买决断 对概念进行保温 内部认购抽奖 阶段性优惠

　　软性炒作 新闻炒作

　　报纸 DM、报纸、电视、市区展示中心、售楼书、缮稿、看楼车、VIS、工地围墙 电视、报纸、售楼处包装、工地现场包装 报纸、售楼处包装

　　五、广告表现说明

　　1、总体风格界定

　　基于丰泽湖山庄定位于健康休闲的自然家园上，它的自然特色是根本有别于周边竞争楼盘的(单看楼盘名称也能想到)。我们为其健康自然主题赋与的品牌个性是独特、有情趣、轻松快乐的，而不是通常意义上的自然，清一色的克隆与复制、随处可见的感觉无法在消费者心目中引震撼。

　　因此，在我们的各种媒体别的表现上，都应当遵循一点，即我们的广告表现应当是轻松健康的，甚至可以是玩点神秘感的，以确立鲜明的品牌个性。

　　这样做，同时也使我们的广告打出明显差异化来，有利于广告传播效果提升。

　　2、报纸广告

　　可分阶段考虑：

　　3月底-4月底，此阶为丰泽湖山庄售楼的预热期。这一时期的广告应以软性广告(缮稿和有偿新闻)为主要发布形式，硬广告主要可采用约2星期左右的连续报眼广告来处理。该阶段的广告以设问式方式切入，软、硬广告密切配合，还可采取面向深圳各届人士征集的方式展开讨论，引出话题。

　　10月，此阶段为计划销售期，广告将紧紧围绕丰泽湖山庄的项目优势，将它们巧妙有趣地传播出去让更多的人了解它，喜受它，从而购买它。

　　收费标准

　　1、项目VI系统设计(包括LOGO设计、办公系统应用、现场导 示系统、形象展示墙) 100000元

　　2、分展场设计(展板、路牌广告、昭示布、灯杆旗、车身广告、候车亭广告等) 30000元

　　3、印刷品 ：楼书 (5000本，按24P计 25元/本) 宣传单张 (按10000份计 2.5元/份)

　　4、报纸广告：发布特区报9.5折 商报8.8折

　　5、电视： 视具体情况另行再定

　　6、月服务费：每月50000元(包括每月报版设计费、其他常规设计、电视广告的创意、项目广告的效果跟踪SP及地盘包装设计、实施监控等服务)

　　合作方式：

　　1、 上述前5项：

　　设计费：合同签定之日支付50%，余款待设计稿签字确认后一周内付清;

　　制作发布费：制作发布前一次性付清

　　2、 月服务费：

　　以半年为一个结算周期，每月支付当月总额的50%，半年内如达到双方商定之目标，贵方将余款一次性支付给我公司，半年内如未达到双方商定之目标，贵方则扣除余款作为罚金。

　　六、 后记

　　以上广告推广方案是本公司初步方案，在实际的操作过程中，本公司将视销售状况的实际情况不同时间做出适当的调整。我们将最深层的挖掘项目本身的优势，制订出切实可行的有力度、有深度、有品位的广告个案，并努力造势借势，以“四两拨千斤”的策略及技巧，加快推动丰泽湖山庄的销售进程，实现品牌资产和销售效果双丰收。